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 變賣投資物業等：金額達49.24億元。

3月18日，香港羅鷹石家族四子羅康瑞名下的瑞安房地產向聯交所遞交了2014年業績報告，營業額為102.49億元，較2013年上升4%；股東應占溢利為17.78億元，相較於2013年約21.25億元，下跌16%。這意味著，瑞安房地產2014年收入與盈利出現“倒掛”。

地產與金融類公眾號《地產金融視界》第一時間發現，2014年瑞安房地產的合同銷售額（注：預售額）包括大連（樓盤）聯營公司只有97.5億元，相比於2013年下跌41%。

一位業內權威人士告訴《地產金融視界》，合同銷售額在條件滿足之后，就應當確認為營業額，一般會有一年到一年半的時差；若上一年合同銷售額下滑嚴重，將直接影響下一年的營業額。

同時，《地產金融視界》提醒投資者，瑞安房地產共有折合人民幣約250萬的外幣借貸，正在遭遇人民幣貶值的風險。

變賣投資物業等：金額達49.24億元

截止2014年12月31日，瑞安房地產102.49億元營業額中，物業銷售收入和投資物業租金及相關收入分別達85.43億元和15.78億元，分別占總營業額的83%和16%，其余1%即1.28億元來自於其它收入。

從類別來看，85.43億元的物業銷售收入主要來自住宅物業銷售，金額為80.09億元，占比為94%；從地區來看，物業銷售額中有55.68億元來自上海（樓盤），2013年則只有18.9億元，上海瑞虹新城由於交付了第5期即第6號地塊，錄得54.11億元的物業銷售收入，而2013年則只有區區1100萬元。

龍湖地產之所以業績大幅增長，主要得益於北京（樓盤）2014年產生的收入約125.47億元，相較於2013年近62.16億元，增長63.31，增幅超過100%。

瑞安房地產業一樣，主要仗著上海來維持業績，只不過營業額增長4%，但盈利水平卻下滑了16%。因為上海創智天地的物業銷售收入下滑92%，從2013年18.67億元跌至2014年1.52億元；且重慶（樓盤）天地的物業銷售收入從2013年42.97億元回落至2014年10.61億元，跌幅為75%。

為了保證2014年業績不要下滑太嚴重，瑞安房地產真的是使出了“吃奶的勁兒”，連投資物業都開始兜售。

2014年，瑞安房地產除了確認為營業額的物業銷售之外，即上面所說的85.43億元，主要是上海瑞虹新城第5期的物業銷售作出較高貢獻；竟然還有高達49.24億元的物業銷售被卻確認出售投資物業、出售持有新天地朗廷酒店的附屬公司的權益、聯營公司收入。

其中，重慶天地企業天地2號的銷售額為24.12億元，總建筑面積為11.95萬平方米，被確認為出售投資物業；出售總建筑面積達3.42萬平米、位於上海太平橋的新天地朗廷酒店的銷售額，被確認為出售持有商業物業之附屬公司的權益，金額為16.41億元；大連天地的已確認銷售額為8.57億元，相關利潤或虧損已作為應占聯營公司業績列賬。

《地產金融視界》這么講吧，地產公司有些物業是直接用來出售的，但有些資產比如辦公樓、酒店都是用來自持的，靠收租度日，叫做投資物業；一旦地產公司出售這些投資物業，不是因為自身業績不好，需要出售權益“粉飾”一下財報，再不就是投資物業經營不善，還不如賣了劃算，當然也可能是原本用來出售的物業太少了，就只能變賣投資物業了。

據澎湃新聞（報導，瑞安房地產正以12億美元，折合人民幣約合74.7億，叫賣旗下的核心資產：位於上海新天地的超甲級辦公樓企業天地一期，其單價報價大概為9萬元/平方米。

瑞安房地產在此前已經出售了超過100億以上資產。瑞安房地產內部人士向澎湃新聞稱，這一出售計劃將會繼續。

《地產金融視界》注意到，上述內部人士“此言非虛”。因為瑞安房地產確實在其公告中提及，展望未來，公司將繼續在適當時候出售投資物業及整體出售商業物業，以實現商業物業的價值，並加快公司資產的周轉和資金的循環使用。

可供出售資產：價值500億元？

2014年2月，瑞安房地產主席羅康瑞對香港媒體表示，預計瑞安房地產業績需待2016、17年上海（樓盤）重點項目銷售才改善，公司資產總值1100億元人民幣，當中52%資產均可供出售，提供盈利貢獻，或置換高回報項目。

怎么樣，《地產金融視界》沒有說錯吧，不出售這些重點項目銷售，瑞安房地產業績就難以改善了。

羅康瑞還表示，未來瑞安房地產將一改以往堅持不賣商業資產的做法，以回報決定資產去留。“資產回報僅2至3厘，但要付利息7至8厘，在遇上合適價錢或有投資項目時，會作資本調整。”

羅康瑞還是看到了瑞安房地產遭遇的問題，地產金融視界》發現，2014年瑞安房地產的利息開支為34.74億元，相較於2013年31.03億元，增長近12%。

但《地產金融視界》注意到，截止2014年12月31日，瑞安房地產總資產增加10%，升至1083.23億元，相比之前羅康瑞口中說的1100億元，有所減少。

截止2014年12月31日，瑞安房地產的土地儲備包括大連聯營公司，總建筑面積為1230萬平方米，分別是990萬平米的可供出租及可供出售面積和240萬平米的會所、停車場和其它設施。

在990萬平米的可供出租或可供出售面積中，150萬平米建筑面積已落成並持作銷售或投資用途，包括上海太平橋、瑞虹新城、上海創智天地、虹橋天地、武漢（樓盤）天地、重慶天地、佛山（樓盤）嶺南天地和大連天地8個項目；約360萬平米的建筑面積正處於發展階段，也是上述8個項目；余下480萬平米則持作日后發展用途，包括上海太平橋、瑞虹新城、武漢天地、重慶天地、佛山嶺南天地和大連天地6個項目。

截止2014年12月31日，瑞安房地產的現金及銀行存款總額上升22%至124.4億元，是為2015年第一季度到期的三筆債券而儲備。但抵押予銀行的存款有32.91億元，僅能用於公司指定的物業發展項目的受限制銀行存款為24.71億元，共計57.65億元。這筆錢不能隨便使用。

同時，《地產金融視界》注意到，瑞安房地產的負債凈額為355.35億元，而2013年則只有249.11億元，凈資產負債率為79%，較2013年上升20%。

截止2014年12月31日，瑞安房地產的借貸總額為479.65億元，主要分為銀行借貸、可換股債券和優先票據，涉及人民幣、港元、新加坡幣和美元。其中，美元和新加坡優先票據折合人民幣分別達141.93億和11.96億元，合計153.89億元；另外，美元和港幣銀行借貸，折合人民幣，分別為28.05億元和68.74億元，共計96.79億元。

美國已全面退出量化寬鬆政策，但我國正在降息頻道上，可想而知，未來人民幣貶值是大概率事件。

高盛高華中國區宏觀經濟學家宋宇預計，2015年人民幣中間價將小幅貶值至1美元兌換6.23元人民幣（原為6.20元），預計到2017年底和2018年底進一步溫和貶值至6.30元（原先分別為6.15元和6.12元）。

《地產金融視界》提醒投資者，瑞安房地產共有折合人民幣約250萬（153.89+96.79）的外幣借貸，正在遭遇人民幣貶值的風險。（本來轉載自微信公眾號）